La actual crisis economica esta provocando el cierre de miles de empresas mediante lo que se conoce como "concurso de acreedores". La presentación de dicho procedimiento puede tener importantes y perjudiciales consecuencias al arrendador-propietario.

Nuestro mas sentido pesar por la Justicia en España: hoy, día 21 de noviembre de 2012, se ha publicado en el B.O.E. la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.

El proyecto de Ley anunciado a bombo y platillo por el Gobierno  no aporta modificaciones sustanciales al proceso de desahucio y mientras los juzgados sigan sin medios materiales y humanos para resolver la morosidad, esas medidas no harán posible adelantar los desahucios.

El proyecto de Ley que al que da salida hoy el Gobierno no tendrá efectos reales si no se ponen los medios judiciales adecuados y solo crea confusión entre los propietarios de viviendas en alquiler.

En los últimos meses, hemos constatado un incremento de las consultas en relación al "desahucio por precario". Por ello, y dado la confusión que suele producir dicha figura en relación con el desahucio por falta de pago, hemos considerado conveniente aclarar esta modalidad de desahucio.

El precario se da cuando el propietario cede el uso de un inmueble a otra persona, sin un fin específico y por un tiempo indeterminado, sin que el ocupante pague renta.

Es precisamente el carácter gratuito de la cesión del inmueble, lo que diferencia el precario del contrato de arrendamiento, en el que el arrendatario paga una renta al arrendador.

El propietario podrá recuperar la vivienda siempre que quiera, aunque si el ocupante se niega a devolverla deberá acudir al procedimiento específico del desahucio por precario.

La enervación de la acción de desahucio consiste en la posibilidad que tiene el inquilino de dejar sin efecto el desahucio iniciado por el arrendador. 

Si un inquilino moroso es demandado por su arrendador, puede pagar su deuda (el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago) al arrendador, a un notario o en los juzgados dentro de los 10 dias habiles siguientes a la notificación de la citación para el juicio.

A esta acción se la conoce como enervación de la deuda, y es un derecho que le concede el art. 22 de la Ley de Enjuciamiento Civil.que la regula como un supuesto especial de causa de terminación por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto.

Al objeto de favorecer y potenciar el mercado de alquiler, se introdujeron a finales del año 2009 y 2011 una serie de modificaciones sobre la Ley de arrendamientos urbanos, Ley de enjuiciamiento civil y Ley de la propiedad horizontal con la finalizadad de dotar de mayor seguridad jurídica al propietario - arrendador de inmuebles.

El conjunto de estas modificaciones se ha denominado de manera coloquial como nueva ley de desahucio express, a través de la cual se pretende agilizar los trámites judiciales que versan sobre los impagos en el alquiler de una vivienda por parte de los inquilinos morosos.

Ahora que estamos en plena campaña de IRPF, considero importante responder a una consulta muy habitual por parte de los propietarios de viviendas y locales en alquiler:

Cada dia no dejamos de sorprendemos por las dudas sobre "que hacer" que tienen los propietarios que nos consultan, sobre la conveniencia de iniciar un procedimiento de desahucio y reclamación de cantidad, incluso  en casos tan graves cuando, por ejemplo, las rentas adeudadas superan los 6 meses de alquiler.

Es cierto que existen distintos perfiles de inquilinos morosos: el que dejar de pagar el primer mes de vigencia del contrato, o el que, despues de varios años de contrato , se retrasa en el pago de la renta por problemas asociados a la crisis.

Desde la entrada en vigor de la Ley del Desahucio Expréss, el tiempo medio de resolución, desde que se interpone la demanda hasta que se produce el lanzamiento (esto es, el acto por el que el inquilino moroso es echado de la vivienda), oscila entre 4 y 6 meses.

Generalmente, son dos los factores que van a condicionar la duración del procedimiento:

1. La carga de trabajo que tenga el Juzgado donde recae el conocimiento del desahucio.
2. La carga de trabajo que tenga la oficina judicial encargada del lanzamiento (Servicio Comun de Notificaciones y Embargos).

Es abundante la publicidad que se realiza por distintas organizaciones a favor de las Cortes de Arbitraje, como medio o instrumento eficaz para solucionar los conflictos relativos a los arrendamientos urbanos.

No obstante, desde nuestra experiencia, podemos afirmar con rotundidad que el arbitraje no es una opción aconsejable, sino todo lo contrario.

La finalidad del arbitraje es clara y consiste en resolver los procedimientos en menos tiempo que el que se tarda ante los juzgados.

Para poder iniciar el procedimiento de desahucio, es necesario que exista, al menos, una mensualidad vencida.

El Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial (Sentencias de fecha  24-7-08 y 19-12-08), que el impago de una sola mensualidad de renta será causa suficiente para que el arrendador esté legitimado para solicitar la resolución del contrato, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Desde la entrada en vigor de la Ley 37/2011, de agilización procesal, que modifica el procedimiento de desahucio, hemos recibido multitud de consultas en relación al nuevo proceso "monitorio" de desahucio.

Dicha confusión viene abonada por la Exposición de Motivos de la Ley 37/2011, que dice: "Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago".