Al objeto de favorecer y potenciar el mercado de alquiler, se introdujeron a finales del año 2009 y 2011 una serie de modificaciones sobre la Ley de arrendamientos urbanos, Ley de enjuiciamiento civil y Ley de la propiedad horizontal con la finalizadad de dotar de mayor seguridad jurídica al propietario - arrendador de inmuebles.

El conjunto de estas modificaciones se ha denominado de manera coloquial como nueva ley de desahucio express, a través de la cual se pretende agilizar los trámites judiciales que versan sobre los impagos en el alquiler de una vivienda por parte de los inquilinos morosos.

La enervación de la acción de desahucio consiste en la posibilidad que tiene el inquilino de dejar sin efecto el desahucio iniciado por el arrendador. 

Si un inquilino moroso es demandado por su arrendador, puede pagar su deuda (el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago) al arrendador, a un notario o en los juzgados dentro de los 10 dias habiles siguientes a la notificación de la citación para el juicio.

A esta acción se la conoce como enervación de la deuda, y es un derecho que le concede el art. 22 de la Ley de Enjuciamiento Civil.que la regula como un supuesto especial de causa de terminación por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto.

Para poder iniciar el procedimiento de desahucio, es necesario que exista, al menos, una mensualidad vencida.

El Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial (Sentencias de fecha  24-7-08 y 19-12-08), que el impago de una sola mensualidad de renta será causa suficiente para que el arrendador esté legitimado para solicitar la resolución del contrato, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Cada dia no dejamos de sorprendemos por las dudas sobre "que hacer" que tienen los propietarios que nos consultan, sobre la conveniencia de iniciar un procedimiento de desahucio y reclamación de cantidad, incluso  en casos tan graves cuando, por ejemplo, las rentas adeudadas superan los 6 meses de alquiler.

Es cierto que existen distintos perfiles de inquilinos morosos: el que dejar de pagar el primer mes de vigencia del contrato, o el que, despues de varios años de contrato , se retrasa en el pago de la renta por problemas asociados a la crisis.

Desde la entrada en vigor de la Ley del Desahucio Expréss, el tiempo medio de resolución, desde que se interpone la demanda hasta que se produce el lanzamiento (esto es, el acto por el que el inquilino moroso es echado de la vivienda), oscila entre 4 y 6 meses.

Generalmente, son dos los factores que van a condicionar la duración del procedimiento:

1. La carga de trabajo que tenga el Juzgado donde recae el conocimiento del desahucio.
2. La carga de trabajo que tenga la oficina judicial encargada del lanzamiento (Servicio Comun de Notificaciones y Embargos).